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  • 德城区法院对物业服务合同纠纷案件的调研分析

    发布时间:2016-12-06 来源 : 李升鹏

     

    随着我城市建设步伐的不断加快,城市小区的不断完善,物业服务的覆盖面越来越广,随之而来的各类纠纷也逐渐增多。近日,为进一步维护群众的合法权益,德城区法院对2014—2016年108件物业服务合同案件进行了调分析,在总结特点、分析原因的基础上,提出针对性建议。

    一、物业服务合同案件呈现的特点

    一是物业公司起诉业主较多,涉案金额较少。108物业服务合同纠纷案件中,原告均为物业管理公司,被告均为业主,案件所涉及的物业管理公司并不多,108件案件中原告为A物业公司的就有58件,占所有物业服务合同案件的一半以上,分别为B、C物业公司的各10件,可以看出此类案件呈现一个物业公司同时起诉多个业主的特点。诉讼标的额均在一万元以下。

    二是诉讼请求基本一致,矛盾类型较为单一。108件物业服务合同纠纷案件,几乎都是物业公司请求业主给付拖欠的物业管理费和垃圾清运费,当房屋出现漏水、墙裂质量问题,业主以拒交物业费来对抗,物业公司以停暖等简单方式催促业主缴纳物业管理费未果后,物业公司将诉业主诉至法院。

    三是案件撤诉率较高,判决结果多是业主败诉。108件案件中,撤诉72件,撤诉率达66.6%,业主认为自己没有得到满意的物业服务而拒交物业费,物业公司催交未果起诉至法院,法官能够找准症结,进行耐心细致的调解,最终大多数业主选择了撤诉,调解不成的,法官大多数以“房屋质量和物业管理不是一个法律关系”,判决业主败诉。

    二、物业服务合同案件产生原因

    一是业主对物业服务的范围认识模糊。108件物业服务合同案件中,由于业主对房屋存在的漏水、墙裂等质量问题要求物业公司进行维修,而质量问题不属于物业公司的管理范围,物业公司一直没修好,业主拒交物业费的方式简单对抗,最终物业公司将业主诉至法院。实际上,物业管理公司的服务范围主要有:房屋、公用设施设备管理与维修养护,公共秩序的维护,环境卫生的管理,绿化养护等,对于房屋的质量问题,业主应向开发商提出,不能因此拒交物业费。

    二是业主委员会不规范,没有发挥真正的作用。许多小区设有业主委员会,但是业主对于业主委员会怎样产生、有何作用都不知情,在业主遇到物业管理方面的问题时,自行以拒交物业费来对抗,业主委员会并没有站出来与物业公司沟通协调,没有起到桥梁作用。

    三是物业管理公司人员素质有待提高。物业管理公司大多是非专业人员,且年龄偏大,责任心不够强,小区出现物业管理纠纷时,物业公司人员往往不能与业主很好地协调沟通,造成双方出现隔阂与矛盾。

    、审理物业服务合同案件的对策及建议

    是加强法律宣传,提高法律意识。政府有关职能部门应加强对房地产企业、物业管理公司的正确引导,提升其诚信意识和依法履约意识,对房屋质量负责到底。业主或业主委员会应增强法律意识,了解《物业管理服务协议》的内容,明晰物业服务的范围,不属于物业服务范围内的房屋质量问题,应向开发商主张权利,对属于物业服务范围内出现的问题,如果与物业管理公司协商无法解决,可以拿起法律武器,依法进行维权。

    二是完善业主委员会,促进依法有效维权。业主委员会作为小区全体业主的代表,是沟通业主和物业管理公司的桥梁,因此,应完善业主委员会的人员构成,推选有热心、有责任心的企业、机关单位等各行各业的业主组成业委会,便于更好地物业公司进行有效沟通,从而妥善处理业主与物业管理公司之间的矛盾纠纷,减少诉累。

    提高物业管理公开度,实现“零距离”沟通。物业管理公司应加强与业主的协调沟通,实现管理工作的透明化、公开化、便民化。信息化时代,可以应用互联网+技术,实现物业管理信息化,例如物业管理公司可以采用小区物业管理信息系统,设置小区物业管理app,业主需要下载手机app,就可以随时随地进行报修、反馈、查看物业管理状况,对出现的问题,服务人员及时处理、释疑,从而减少矛盾纠纷。


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